徐滇庆谈：房价大幅度下降理论不足
研究房价是涨还是跌？要把它理论上的内容搞清楚。如果你说绝对的说高和低，没有根据，要有空间上的比较和时间上的比较。例如，空间上比较，深圳、北京、上海的房价高，但再高也没有台北、东京、纽约的高。中国这三地的房价和后三者的房价还差一节呢。既然中国要腾飞，城市要成为什么国际级的大都市，要和国际大都市接轨，房价也就要和人家接轨。所谓国际大都市就是世界各国大企业的大老板都到你这儿做买卖，不是只有你本地人。这些人大量涌过来之后把房价也带上去了，这很正常。从空间来讲，没有任何奇怪的事情。”
那么我们现在关心的是从时间坐标上来看，房价要不要上涨？推动房价上涨的因素有4个，这4个因素我们一个都没落下。
第一，城镇人口增加。每年950万对新人结婚，每年有几千万人要从农村进入城市，城市的规模在迅速膨胀，据说现在郑州也几百万人了。我来到郑州后还有人告诉我，郑州市可能将来和开封并在一起最终形成一个大市区，这是有可能啊！总之，要把中国农村1.5~2亿剩余劳动力的问题解决，中国的城镇化、工业化、现代化是不可阻挡的。
第二，居民收入增加。从长程来看，不要讲短程，不要讲个别人。就如一位大学老师，20年前月工资50元，现在5000元。其实5000元不止，他在外面讲课，再加上其他的收入，肯家会高于5000元。20年增加了100倍，每年增加24%。
第三，房地产开发商。
第四，新闻媒体，拿着房地产的钱铺天盖地的登广告，房价当然买得高了。
所以推动房价上涨的力量几乎来自于全社会。一旦形成这个趋势，这种房价上涨就很容易发生了，从经济学理论上来讲叫理性预期。现在，除非遭遇金融危机，否则断言房价大幅度下降的理论根据是不足的。没有理由说房价会逆转，明年会便宜，梦都不要这样做。推动房价上涨的四个因素我们都有。房价肯定要涨，不过郑州涨不过深圳。为什么？因为深圳香港人过界买的多，那边购买力强，工资高，所以香港人直接冲击的是深圳。所以，深圳现在压力大的不得了。深圳的产业结构调整是必须完成的，劳动力一集中，老板们就应赶快把企业搬到郑州搬，留在深圳要赔本的。因为房价高了，员工买不起房子，要求你加工资，你加不了工资，只有把企业搬走。留下来的都是一些高科技、金融行业，进而和香港就一体化了。我们根本不能阻挡这个潮流。
四、让人们买得起并租得起房
有人说买不起房子，甚至有些政府官员也说买不起房子。这样的说法相当普遍，应当如何看待这些舆论？
其实买得起买不起房子都是相对的。买不起好的还买不起差一点的？进城打工的人花几万元就能买套房子，几千元就能买个“窝棚”。城里人自然也买得起，只不过这些房子质量太差，许多城里人看不上而已。更何况买不起还租不起？北京市和其他一些大城市的购租比相当高，如果不考虑房地产升值，租房比买房更合算。
其实，现在的一些舆论反映出两个问题。
第一，中国的房地产市场发育不健全，过于单一化。高档住宅的比例太大，使得老百姓除了高档住宅之外就没有什么选择。因此应当在土地开发上进行有效的市场隔离。如果无条件土地招、拍、挂，实际上是让穷人跟富人去争土地，穷人怎能争得过富人？穷人势必被挤到边缘地带，形成新的贫民窟。2005年在法国巴黎北郊爆发的大骚乱造成了巨大的损失，就是当年城市建设政策失误所造成的恶果。一旦形成了贫富隔离的状态，再要整治就难了。与其在住宅分配环节上区分什么限价房、经济适用房，还不如通过城市规划给居民提供多种选择，既有高档的豪华住宅，又有面积适中的中小型住宅以及健全的二手房和租赁市场，让人们享有选择的空间。让人们买不起贵的就买便宜的，买不起，可以租的起。
第二，要加强对青年人的艰苦创业的教育。不要把住房条件寄托在国家和老人身上。一部分青年人大叫买不起房子，其目的是叫国家帮一把，叫家里的老人帮一把，提前享受。应当鼓励年轻人艰苦创业，凭自己的努力积累资金购买住房。绝对不要幻想一步登天。要从租小房间，甚至从租地下室开始，逐步改善。我国早期出国的留学生都是这样，在艰苦奋斗中磨炼自己，*自己的力量逐步改善住房条件。在欧美各国“啃老族”并不多。一是社会风气是以独立奋斗为荣，二是有各种住房可以选择。
[此贴子已经被作者于2007-9-8 8:08:10编辑过]
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共和国大将
Post By：2007-09-08 08:06:51 [只看该作者]
